Un apartamento en el lago de Garda, alquilado hasta junio de 2030, que hay que rehacer entero.
Lo dice el anuncio: hace falta una reforma completa, la clase energética es G y no hay ascensor. También renta 7.440 euros al año. Las tres cosas importan, y nosotros empezamos por las dos primeras.
235.000 €
Para vivirla, o para ponerla a trabajar.
La misma casa, leída dos veces. Donde una de las dos no cuadra, lo decimos en vez de rellenar el recuadro.
Si quieres vivir aquí
Aquí no puedes vivir hasta mediados de 2030, y ni siquiera entonces sin rehacerlo antes.
- Hay un inquilino con un contrato residencial que vence en junio de 2030. Son casi cuatro años desde hoy.
- Cuando quede libre, el anuncio dice que necesita una reforma completa y que la clase energética es G. Así que la fecha de entrada es el contrato más la obra.
- Si buscas una casa en este lago para usarla, no es esta, y preferimos decírtelo nosotros antes de que lo descubras ante el notario.
- Lo que sí tiene bueno: cien metros cuadrados en una planta en el centro de Desenzano, dos dormitorios, dos plazas de garaje y un balcón al jardín común. Son los huesos de un buen piso.
Si quieres invertir
Este es, de los tres, el que de verdad se vende como inversión. Aquí están las cuentas, incluidas las partes que el anuncio no hace.
- 7.440 euros al año sobre 235.000 son el 3,2% bruto. Es el número antes de restar nada.
- Hay que restar: el impuesto sobre el alquiler, el 21% con el régimen de tipo fijo para un primer inmueble; el impuesto anual sobre la vivienda, que parte del 0,86% del valor catastral revalorizado; y los gastos de una comunidad de cuatro unidades.
- Después la reforma. El anuncio dice que hace falta completa y no la presupuesta. Hasta que ese número exista, ninguna rentabilidad neta merece escribirse, y no nos la vamos a inventar.
- El contrato hasta junio de 2030 corta por los dos lados: ingresos desde el primer día, y ningún alquiler corto, ninguna revisión de renta y ninguna reforma hasta que venza.
- El precio pedido ya ha bajado un 7,8%, desde 255.000. Lo decimos porque lo averiguarías igualmente, y porque cuenta algo sobre cuánto lleva en venta.
Lo que hemos verificado.
- Precio por metro cuadrado
Sobre la superficie comercial de 130 m². El precio pedido bajó desde 255.000 euros, un recorte del 7,8%.
Fuente: Annuncio Immobiliare.it 131325566, 20261.808
€/m² - Superficie comercial
La vivienda en sí son 100 m². El resto es el garaje al cincuenta por ciento y el balcón al treinta.
Fuente: Annuncio Immobiliare.it 131325566, 2026130
m² - Estancias
Dos dormitorios, una cocina con office, un salón muy amplio y un baño, en la planta baja elevada.
Fuente: Annuncio Immobiliare.it 131325566, 20263 - Garaje doble con trastero, sótano
Dos plazas de aparcamiento. En este lago, en el centro de un pueblo, no es un detalle.
Fuente: Annuncio Immobiliare.it 131325566, 202650
m² - Clase energética
La banda más baja que existe. Calentar este piso cuesta lo que la banda sugiere, hasta que alguien lo reforme.
Fuente: Annuncio Immobiliare.it 131325566, 2026G
≥ 175 kWh/m² al año - Estado
Lo dice el propio anuncio del vendedor. Cuánto cuesta no está en el anuncio, y nosotros aún no lo hemos presupuestado.
Fuente: Annuncio Immobiliare.it 131325566, 2026—
reforma completa necesaria - Renta actual
Un contrato residencial con vencimiento en junio de 2030.
Fuente: Annuncio Immobiliare.it 131325566, 20267.440 €
al año - Rentabilidad bruta
7.440 euros sobre 235.000. Bruta: antes de impuestos, antes de los gastos de comunidad y antes de la reforma que el anuncio dice que hace falta.
Fuente: Annuncio Immobiliare.it 131325566, 20263,2
% - Ascensor
Un edificio de una planta con cuatro unidades. La vivienda está en la planta baja elevada, así que son pocos escalones, no una subida.
Fuente: Annuncio Immobiliare.it 131325566, 2026—
no hay
Antes de llegar a ti, pasa por nuestro estudio técnico.
Cinco puntos, no un folleto. Nuestro estudio técnico se pronuncia por escrito sobre cada uno, y el quinto es siempre un defecto honesto. Si no lo encontráramos, no nos fiaríamos nosotros mismos.
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Estado del apartamento, y cuánto costaría una reforma completa
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Conformidad urbanística y catastral
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Clase energética e instalaciones, y cuánto cuesta mantener una clase G
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El contrato de alquiler, los gastos de comunidad y el estado de las zonas comunes
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El defecto honesto
En cada inmueble escribimos al menos un defecto honesto. Incluso cuando nos cuesta la venta.
Para quién es. Para quién no.
Es para ti si
- Compras ingresos, y un contrato largo para ti es una ventaja, no un problema.
- Puedes esperar: el dinero trabaja desde el primer día, la casa desde 2030 más una reforma.
- Quieres las cuentas hechas en voz alta, incluidas las partidas que se restan.
No es para ti si
- Quieres usarlo. Hay un inquilino hasta junio de 2030.
- Lo quieres listo. Es el propio anuncio el que dice que necesita una reforma completa.
- Quieres rentabilidad de alquiler corto. El contrato es residencial y dura años.
- Quieres tranquilidad en agosto. Desenzano en agosto es lo contrario de la tranquilidad.
Rehagamos los números de este.
Una llamada, por teléfono o vídeo, en tu huso horario, con los números de este inmueble delante.
- Los números, y qué compra el mismo dinero en tu ciudad.
- Qué ha encontrado nuestro estudio técnico, defecto honesto incluido.
- Los tiempos medidos desde los aeropuertos que usarías de verdad.
- Si merece el vuelo, y cuándo.
Si esta no es la casa adecuada para ti, te lo decimos antes de que reserves un vuelo.
Es un número italiano: desde el extranjero, márcalo con el +39. Sin newsletter, sin secuencias de correos. Una llamada, los números, después decides tú.
Al llamar aceptas que tratemos tu número para poder devolverte la llamada. Lee la política de privacidad.
Preguntas sobre este inmueble.
¿Por qué no hay fotografías?
Porque las que existen no son nuestras para republicarlas. Las fotografías llegan con nuestra propia inspección, y el apartamento está habitado, así que se acuerda con el inquilino, no a sus espaldas.
¿De dónde salen estas cifras?
Del anuncio, y cada una lo declara con el enlace. Las reconfirmamos con el propietario por escrito antes de que nadie firme nada, y nuestro estudio técnico comprueba las que un anuncio no puede responder: cuánto cuesta la reforma y qué esconden las zonas comunes.
¿Puedo liberarlo antes?
No por tu sola decisión. Un contrato de alquiler residencial italiano vincula a quien compra igual que vinculaba a quien vende, y el vencimiento es junio de 2030. Cualquier otra cosa que te digan sobre esto requiere un abogado, no un agente.